Na het Fundament is de Bouw Stil Komen te Liggen
Deze onduidelijkheid ervaart de Stichting al jaren als een belemmering in haar dienstverlenende activiteiten, met name nu niet kan worden voldaan aan eisen die vanuit de Nationale Hypotheekgarantie worden gesteld. Het gaat hier om een verzekeringsvergunning die niet aan een stichting als rechtspersoon kan worden verleend en anderzijds de specifieke regelgeving voor garantie- en waarborgfondsen niet toepasbaar is gebleken. Dat blijkt ook uit de beoordeling van de BOVAG-garantie door DNB, jarenlang geen verzekering, dan is het plotsklaps wel een verzekering, en even later weer geen verzekering.
In dit spanningsveld heeft de Stichting besloten -en dit mede ter bescherming van haar deelnemers- haar activiteiten ‘on hold’ te zetten.
Verder Bouwen op het Fundament
Per 1 januari 2024
- Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (WKB)
- Toelating TloKB
- Versterking Positie Bouwconsument
Op 1 januari 2024 wordt de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) ingevoerd. Al enige jaren geleden heeft de Stichting het initiatief genomen om de jarenlange kennis en ervaring op het gebied van plantoetsing en steekproefsgewijze bouwplaatscontrole om te zetten naar een wettelijk toegelaten ‘instrument’ voor kwaliteitsborging. Een instrument dat de mogelijkheden biedt om kwaliteitsborgers te erkennen die voldoen aan wettelijk gestelde eisen qua opleiding en met toepassing van het instrument (= beoordelingsmethodiek) de plantoetsing en controle tijdens de bouw van het bevoegd gezag overnemen en bij het gereedkomen van het bouwwerk een verklaring afgeven dat: ‘er een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het gerede bouwwerk voldoet aan de bouwregelgeving’.
Op 14 oktober 2022 is het Instrument Kwaliteitsborging Garantiewaarborg (KGW) door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB) tot het wettelijke Stelsel van Kwaliteitsborging conform de Wkb toegelaten. De toelating van het instrument en een overzicht van de door KGW erkende kwaliteitsborgers is te vinden op www.tlokb.nl en www.instrument-kgw.nl.
Bij de invoering van de Wkb worden ook wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek doorgevoerd die de positie van de bouwconsument versterken. Naast de aansprakelijkheid voor geconstateerde gebreken ná de oplevering is de aannemer verplicht de consument te informeren over de wijze waarin wordt voorzien in ‘zekerheidstelling en verzekering’. De wettekst is gecompliceerd (omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, dekkingsgraad, de som en de looptijd) en heeft geleid tot vragen waarbij naar voren is gekomen dat de wetgever heeft bedoeld een wettelijke omschrijving te geven van de toepassing van een garantie- en waarborgregeling in de aannemingsovereenkomst in de vorm van een aan de consument te verstrekken garantie- en waarborgcertificaat.
Ontwikkeling van de Garantie- en Waarborgregeling 'nieuwe stijl' met Implementatie van de Kwaliteitsborging
Al enige tijd wordt door de Stichting gewerkt aan een nieuwe garantie- en waarborgregeling die vanaf 1 januari 2024 toepasbaar zal zijn. In deze regeling wordt kwaliteitsborging geïntegreerd met name waar het de bewaking van het bouwproces betreft.
Omdat het hier gaat om geheel nieuwe uitgangspunten en de factor dienstverlening nog verder zal toenemen komt opnieuw de vraag aan de orde of sprake is van vergunning plichtige handelingen, nu het uitgangspunt is dat niet wordt beoogd te ‘verzekeren’, niet door de Stichting en niet door haar deelnemers. Dat een afspraak tussen de stichting en de aannemer -en mogelijkerwijs zelfs de aannemingsovereenkomst sec- tot een verzekeringsovereenkomst kan leiden valt moeilijk in te zien. Zeker als daarbij in ogenschouw wordt genomen dat de AFM onlangs heeft laten weten de huidige situatie m.b.t. de garantie- en waarborgregelingen wel degelijk als ‘bemiddelen in verzekeringen’ door aannemers te beschouwen, waarmee vooreerst DNB is gevolgd. Ook bij de Belastingdienst is twijfel ontstaan welke afslag o.g.v. artikel 20 Wbr (Wet op belastingen van rechtsverkeer) genomen moet worden, civielrechtelijk gezien is het oordeel ‘dienstverlening’, dus blijvende Btw of toch niet (?) en gaat het toch in de richting van niet door de aannemer te verrekenen assurantiebelasting.
De Opdrachtgever Kan Vertrouwen op Dienstverlening
Belangrijk aspect van het bezit van een garantie- en waarborgcertificaat is het gegeven dat naast de garanties- en waarborgen die voortvloeien uit het certificaat de Stichting als vraagbaak dient voor alle zaken die te maken hebben met de uitvoering van de regeling. Ingeval van een geschil met de ondernemers is het mogelijk interventie door de Stichting in te roepen.
Daartoe bestaan er mogelijkheden voor miniation, mediation, bindend advies, arbitrage en vaststelling ingeval de ondernemer -wegens ontstentenis- niet in een procedure kan worden betrokken. In dat laatste geval neemt de Stichting de verplichtingen van de ondernemer -gebaseerd op de garantie- en waarborgregeling- over.
Dat geldt ook ingeval van insolventie van de ondernemer tijdens de bouw van de woning of direct ná de oplevering. De Stichting gaat- als lasthebber van de opdrachtgever- in overleg met de bewindvoerder/ curator en daarbij alle mogelijkheden heeft om één van de andere deelnemers in het ‘fonds’ de bouw van de woning te laten voorzetten. In die situatie wordt de contra-garantie van de aannemer onder de financiële waarborg aangesproken.
Algemene informatie voor de consument kan worden ontleend aan de brochure: Het fundament om op te bouwen!.
Voor meer informatie over de regelgeving en de mogelijkheid als deelnemer toe treden kunt u contact opnemen met:
Stichting Garantiewaarborg Nederland,
De Garantiewaarborg,
Hoeflingweg 5c, 7241 CS Lochem,
Postbus 148, 7240 AC Lochem
Tel: 0573-442616
E-mail: info@garantiewaarborg.nl
De Stichting neemt voor de consument/ opdrachtgever de zorg uit de handen bij:
- Ontstentenis van de ondernemer
- Insolventie van de ondernemer, tijdens de bouw, direct na de oplevering en bij garantiegebreken
- Ingeval van insolventie, het overleg met de bewindvoerder/ curator